Jacek Krzemiński | 2.10.2021

Tu są mieszkania 3 razy tańsze niż w Warszawie

Są w naszym kraju miasta, w których można kupić mieszkania po 3-3,5 tys. zł za metr, a nawet taniej.

Do napisania tego artykułu zainspirowały mnie dwie rzeczy. Po pierwsze dwa komentarze Czytelników zamieszczone pod artykułem w portalu Money.pl o mieszkaniowej drożyźnie w największych polskich miastach (te komentarze przytaczałem już w moim tekście o średnich cenach mieszkań w miastach wojewódzkich):

„My mieszkamy przy zachodniej granicy. Tam w cenie klitki w Polsce można kupić spory dom wymagający nieco pracy. Zaraz wszyscy będę się przeprowadzać. Lepiej dojechać do pracy parę km niż tyrać na kredyt przez resztę życia”.

„Prawda jest taka że są miejsca w kraju, wcale nie najgorsze, niewymienione na tej liście , gdzie można kupić „M” za 1/3 tej sumy. Kiedyś nikt nie wybrzydzał. A teraz jak każdy chce mieszkać w Warszawie, Poznaniu i Krakowie czy Gdańsku…”

Drugą inspiracją była zestawienie opracowane – na podstawie danych GUS za I kwartał 2021 r. – przez Expander, znaną firmę doradztwa finansowego. Zestawienie średnich cen mieszkań z rynku pierwotnego (rynek pierwotny oznacza przede wszystkim mieszkania nowe, kupowane od deweloperów, ale także mieszkania używane kupowane od „osób prawnych”, czyli np. od firm, spółdzielni, samorządów czy innych instytucji) w ponad 200 polskich powiatach i tzw. miastach na prawach powiatu.

Expander skupił się przede wszystkim na tych, w których mieszkania są najtańsze i najdroższe. Zaś jako miary użył średnich cen, a dokładniej mediany cen, czyli cen, które są dokładnie pośrodku między najdroższymi a najtańszymi w danym mieście czy powiecie (najkrótsza definicja mediany to wartość środkowa).

Według tej listy w siedmiu polskich powiatach i miastach – powiecie ząbkowickim, pszczyńskim, staszowskim oraz czterech miasta na prawach powiatu ze Śląska: Chorzowie, Jastrzębiu-Zdroju, Siemianowicach Śląskich i Bytomiu – przeciętne ceny mieszkań z rynku pierwotnego nie przekraczały 3 tys. zł (w kolejnych czterdziestu mieściły się w przedziale od 3 do 4 tys. zł). Czyli były ponad 3-krotnie niższe niż w Warszawie, gdzie średnie ceny mieszkań (zarówno nowych, jak i używanych) przekraczają 10 tys. zł. To by oznaczało, że w cenie 30-metrowej kawalerki w stolicy można w tych powiatach kupić 100-metrowe mieszkanie.

Napisał o tym zestawieniu m.in. jeden z dwóch najpopularniejszych w Polsce portali ekonomicznych. Ja też chciałem je przytoczyć w naszym serwisie, ale odkryłem w liście opracowanej przez Expandera duży błąd metodologiczny. Chodzi o to, że w wielu powiatach (szczególnie tych, których stolicami są małe miasta) z tego zestawienia rynek pierwotny prawie nie istnieje. To znaczy, że albo deweloperzy nie budują tam mieszkań albo budują ich tam bardzo niewiele albo budują tylko domy. Rynek pierwotny oznacza więc tam przede wszystkim mieszkania wykupowane od samorządu (z bardzo dużą zniżką), od spółdzielni  czy np. jakieś dawne mieszkania zakładowe (też ze zniżką). Np. w powiecie staszowskim (z którego pochodzę), który znalazł się w pierwszej siódemce, znalazłem tylko jedną inwestycję deweloperską i nie były to mieszkania, ale domy. A domy zawsze są dużo tańsze – w przeliczeniu na metr powierzchni – niż mieszkania.

Reasumując, zestawienie przygotowane przez firmę Expander, jest niemiarodajne. Może być częściowo miarodajne tylko w odniesieniu do tych miast i powiatów, gdzie deweloperzy budują mieszkania i gdzie liczba budowanych przez nich mieszkań nie jest symboliczna. Czyli tam, gdzie rynek pierwotny to przede wszystkim nowe mieszkania, od deweloperów. Ten warunek mogłyby spełniać większe miasta z listy Expandera, np. Chorzów, Bytom, Jastrzębie-Zdrój czy Siemianowice Śląskie. Ale jednak nie da się tam znaleźć deweloperów, którzy sprzedają mieszkania po 3 tys. za mkw. Tam nowe mieszkania są dużo droższe. A te sprzedawane przez instytucje to np. mieszkania komunalne, wykupywane z bardzo dużą zniżką od samorządu czy dawne mieszkania zakładowe. Ale one są dostępne tylko dla tych, którzy już w nich mieszkają i chcą je wykupić.

Co nie znaczy, że nie ma w Polsce miejsc, gdzie są mieszkania po 3-3,5 tys. zł za metr. Tylko, że to mieszkania używane, z rynku wtórnego. Jest wiele mniejszych miast w Polsce, gdzie da się kupić używane mieszkanie w takiej cenie, a nawet w niższej. I nie są to tylko małe, peryferyjnie położone (z dala od dużych miast) miasteczka lub miasta biedne i podupadające, zwijające się.

Np. w Strzegomiu, prężnie rozwijającym się, zadbanym miasteczku na Dolnym Śląsku, gdzie łatwo znaleźć pracę, średnie ceny mieszkań w pierwszej połowie tego roku wynosiły właśnie 3-4 tys. zł za metr. W dużym Wałbrzychu, który też prężnie się rozwija i jest atrakcyjnym miejscem do życia (m.in. dzięki ulokowanej tam specjalnej strefie ekonomicznej, w której powstało kilka tysięcy dobrych, dobrze płatnych miejsc pracy, np. w fabryce części samochodowych Toyoty), w pierwszej połowie 2021 r. ceny mieszkań na rynku wtórnym mieściły się w przedziale 3,5-5 tys. zł za metr. I były to często mieszkania w pięknych, zabytkowych budynkach.

Ceny mieszkań w takich miastach są niewysokie, bo często ubywa im mieszkańców (główną przyczyną tego jest fakt, że wiele osób, które w nich mieszkają, zamienia mieszkanie w tych miastach na dom pod miastem), a wielu młodych przeprowadza się do największych polskich miast. Nie zważając na to, że ceny mieszkań, domów czy działek są tam kosmiczne, a mimo to wciąż rosną. I wyższe zarobki w tych miastach nie rekompensują dużo wyższych w nich cen nieruchomości (zakupu i wynajmu) i wyższych kosztów życia. I to się nie zmieni. M.in. dlatego, że nieruchomości w tych miastach są postrzegane jako atrakcyjna inwestycja, dobra lokata kapitału. Z tego powodu kupują je tam inwestycyjnie (np. jako mieszkania pod wynajem) także firmy i fundusze inwestycyjne. A to podbija ich ceny (w ostatnim czasie znów głośno jest w mediach o zachodnich funduszach inwestycyjnych wykupujących hurtem – całe bloki – mieszkania w głównych aglomeracjach w Polsce). Jednocześnie w największych polskich miastach zaczyna brakować wolnych gruntów pod nową zabudowę, co oznacza, że będzie budować się tam coraz mniej. I to też będzie windować w nich ceny nieruchomości.

Z drugiej strony jest w Polsce już naprawdę sporo mniejszych miast, miasteczek, gmin i wsi, które oferują dużo niższe ceny nieruchomości i dobre warunki życia. W których nie brakuje pracy czy możliwości rozkręcenia własnej firmy.

W naszym serwisie już opisujemy takie mniejsze miejscowości i gminy. Takie, w których z różnych względów warto mieszkać. Warto w nich pozostać lub przenieść się do nich, pracować tam, prowadzić biznes czy zainwestować.

Ja sam podjąłem decyzję o przeprowadzce do takiej miejscowości. Pod koniec czerwca tego roku przeniosłem się z rodziną z Warszawy do oddalonej o 50 km od stolicy wsi Mistów w gminie Jakubów (to okolice Mińska Mazowieckiego). I mieszka się nam tu dobrze. Są oczywiście też minusy tej przeprowadzki, ale jest ich zdecydowanie mniej niż plusów. Wkrótce poopowiadam Wam o tym w szczegółach, w cyklu artykułów, który chcę zatytułować „Przenieśliśmy się na wieś”. Będę opisywał w nim nasze doświadczenia z życia na wsi – widziane z perspektywy ludzi, którzy wcześniej kilkadziesiąt lat mieszkali w Warszawie. I nie tęsknią za stolicą, nie żałują, że z niej się wyprowadzili. I jestem przekonany, że to się nie zmieni.

Jacek Krzemiński