Jacek Krzemiński | 20.03.2021

W największych miastach ubyło budowanych mieszkań, a w mniejszych nie

Według danych zebranych przez analityków PKO BP w zeszłym roku liczba rozpoczętych inwestycji mieszkaniowych w największych polskich miastach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk z Gdynią, Poznań, Trójmiasto i Łódź) spadła aż o 24,2 proc. Podczas gdy w pozostałych dużych miastach (tzw. miastach na prawach powiatu) zwiększyła się o 2,2 proc., a w pozostałej części kraju – wzrosła o 0,9 proc. Podobnie jest w przypadku wydanych w 2020 r. pozwoleń na budowę (chodzi o inwestycje mieszkaniowe). Liczba tych pozwoleń w największych polskich miastach (wymienionych wcześniej) skurczyła się w zeszłym roku o 13,7 proc., podczas gdy w pozostałych dużych miastach zwiększyła się o 4,5 proc., a w pozostałej części kraju wzrosła aż o 9,6 proc.

Tę tendencję widać było już w 2019 r., w którym liczba wydanych pozwoleń na budowę budynków mieszkalnych w największych polskich miastach zmniejszyła się o 1,5 proc. Podczas gdy w pozostałych dużych miastach zwiększyła się o 4,6 proc., a pozostałej części kraju – poszybowała w górę o 7,3 proc. Nieco inaczej wyglądało to w przypadku rozpoczętych budów mieszkaniowych: w 2019 r. w metropoliach ich liczba była większa o 3 proc. (w porównaniu do poprzedniego roku), w pozostałych dużych miastach zmniejszyła się o 4,6 proc., ale w pozostałej części kraju zwiększyła się aż 13,4 proc.

Co to wszystko oznacza? To temat na dłuższą analizę. Ale warto wymienić kilka ważnych trendów.

Po pierwsze – według danych Mzuri – w zeszłym roku w największych polskich miastach spadały ceny wynajmu mieszkań. W IV kwartale 2020 r. spadły one w Krakowie aż o 16,1 proc., w Warszawie o 10,8 proc., a we Wrocławiu o 8 proc. Zdaniem analityków PKO BP to głównie skutek braku turystów (korzystających z tzw. najmu krótkoterminowego, czyli na dzień lub kilka) w tych miastach oraz nauki zdalnej studentów. Niższe ceny najmu sprawiają jednak, że ubywa osób, które kupują mieszkania od deweloperów inwestycyjnie, pod wynajem. A to była duża grupa klientów deweloperów. To z kolei przekłada się na decyzje firm deweloperskich, by w największych miastach, gdzie jest największy rynek wynajmu mieszkań, budować mniej.

Ale jest jeszcze inny, bardzo ważny czynnik: w największych polskich miastach zaczyna brakować terenów pod inwestycje mieszkaniowe. To śrubuje w nich ceny gruntów, ale też sprawia, że mieszkań będzie budować się w tych miastach coraz mniej. To zaś doprowadzi tam do dalszego wzrostu cen mieszkań. W mniejszych polskich miastach te czynniki na razie dużo słabiej oddziałują na rynek mieszkaniowy i dlatego buduje się w nich dziś więcej niż w metropoliach. Choć na pierwszy rzut tego nie widać, dane jednoznacznie to potwierdzają.

Źródło powyższych danych: Raport Departamentu Analiz Ekonomicznych PKO BP pt. „Rynek nieruchomości mieszkaniowych”, z 16 marca 2021 r.

Jacek Krzemiński