Jacek Krzemiński | 26.02.2021

Wesoła – najbardziej niedoceniana dzielnica Warszawy

Jeśli chcecie już koniecznie zamieszkać w Warszawie (co odradzam), to polecam Wam dzielnicę Wesoła, w której mieszkałem ostatnie 14 lat.

O tym, dlaczego odradzam przeprowadzkę do stolicy, pisałem już trochę w artykule pt. „Wyprowadzamy się z Warszawy – na wieś”:

Wyprowadzamy się z Warszawy – na wieś

Jak w nim wspomniałem, mieszkam w Warszawie od 25 lat, więc mam wyobrażenie, jak w niej żyje się i mieszka. Zatem uzupełnię nieco to, co napisałem w tamtym artykule:

Po pierwsze ceny nieruchomości w Warszawie są astronomiczne i nadal rosną. Pytanie, czy stołeczne mieszkania czy domy są warte tych cen. Tak się składa, że w największych miastach, w tym w stolicach (a dotyczy to także polskiej stolicy) duża część mieszkań, domów czy działek jest kupowana inwestycyjnie, np. mieszkania kupuje się tak pod wynajem. Kupują je tam inwestycyjnie nie tylko osoby prywatne, ale i firmy. A to podbija ceny nieruchomości w tych miastach. I to nie zmieni się w najbliższych latach lub nawet nasili, bo w największych miastach jest coraz mniej wolnych gruntów pod nową zabudowę. Więc budować się będzie mniej, a chętnych do zakupu nie ubędzie, co przełoży się na wyższe ceny.

Większość z nas kupuje mieszkanie, dom czy działkę czy buduje nowy dom na kredyt. Jeśli wybierzemy Warszawę, ten kredyt będzie gigantyczny, z olbrzymimi comiesięcznymi ratami, i tak przez 30-40 lat. Poznałem w stolicy wielu ludzi, którzy nienawidzą swojej pracy, ale trzymają się jej kurczowo, bo kredyt, bo trzeba go spłacać. Bo w Warszawie dobrze się zarabia przede wszystkim w „korpo”, a kto kiedyś pracował w „korpo”, wie, że to często są bardzo niefajne miejsca.

Z kolei jeśli – żeby było taniej – wybierzemy miejscowość podwarszawską i będziemy pracować w stolicy, to będziemy skazani na długie, niewygodne dojazdy do pracy, a gdy będziemy dojeżdżać własnym autem – to skażemy się na godziny spędzane w korkach i problemy z miejscem do parkowania (miejsc parkingowych jest zdecydowanie za mało w całej Warszawie).

Wielu myśli, że warto wybrać stolicę ze względu na lepszy rynek pracy, wyższe zarobki. Ale rynek pracy w stolicy wcale już nie jest taki chłonny, jak dawniej. Warszawa już nie rozwija się tak szybko jak kiedyś i nawet tutaj trudno jest o dobrze płatną posadę (co, oczywiście, nie dotyczy np. informatyków). Powtórzę w tym miejscu pewne moje porównanie: w Siedlcach i Płocku średnie ceny mieszkań są dwa razy niższe niż w Warszawie, ale różnica w zarobkach (a także w poziomie bezrobocia) pomiędzy nimi jest dużo mniejsza: średnie wynagrodzenie brutto w stolicy według danych GUS (za 2019 r.) to 6803 zł, w Płocku – 6092 zł, a w Siedlcach – 4858 zł. Pytanie, gdzie bardziej opłaca się zamieszkać, skoro mieszkania w Warszawie są dwa razy droższe, a pensje tylko o 10 proc. wyższe niż w Płocku i o 30 proc. niż w Siedlcach. Podobne przykłady można by mnożyć, i to nie tylko w odniesieniu do Warszawy, ale i innych największych polskich miasta: Krakowa, Wrocławia czy Gdańska, gdzie ceny nieruchomości też są już kosmiczne.

W Warszawie bardzo wysokie są też ceny wynajmu, mieszkań, domów, ale i biur (co jest ważne, jeśli mamy własną firmę lub chcemy ją założyć). Dużo wyższe niż w pozostałej części Polski są też koszty życia: wyższe są ceny w sklepach, ceny usług, opłaty za wodę, ścieki czy wywóz śmieci. Za śmieci już teraz trzeba płacić dużo (94 zł w przypadku domu jednorodzinnego, segmentu czy bliźniaka i 65 zł od mieszkania), a mimo to władze Warszawy szykują wiosną kolejną drastyczną podwyżkę cen tej usługi. A jest to m.in. wynik wielkiego zaniedbania, jakim było odwlekanie przez całe lata rozbudowy warszawskiej spalarni śmieci. To tak a propos złego zarządzania Warszawą, złego od kilkudziesięciu lat – niezależnie od barw politycznych rządzących tym miastem na przestrzeni trzech ostatnich dekad.

Na dodatek w stolicy Polski coraz gorzej się żyje. Bo im gęściej miasto się zabudowuje, tym większe korki, tym bardziej zatłoczona komunikacja miejska (np. metro – do którego rano często nie da się wejść, tak jest nabite), tym trudniej o wolne miejsca do parkowania, tym bardziej zanieczyszczone powietrze (w dużych miastach za większość zanieczyszczeń powietrza odpowiadają samochody). I tak dalej. Jakby tego było mało, Warszawa zabudowuje się chaotycznie, m.in. dlatego, że większość jej powierzchni nie jest objęta lokalnymi planami zagospodarowania. Z tego powodu w wielu miejscach buduje się za gęsto, zbyt intensywnie, np. na zbyt małych działkach lub wpychając nowe bloki między domki jednorodzinne.

To nie tylko potęguje codzienne problemy mieszkańców, ale i generuje konflikty międzysąsiedzkie, a także sprawia, że Warszawa wciąż jest miastem brzydkim (ładne są tylko jej niewielkie fragmenty). Zaniedbywane są peryferie stolicy, bo przegrywają z takimi dużymi i bardzo drogimi miejskimi inwestycjami, jak choćby budowa metra. Z kolei centrum miasta co chwilę jest paraliżowane przez jakieś manifestacje, protesty czy biegi uliczne – a wtedy jeździ się tam tragicznie, korki potężnieją.

Ale dość już narzekania. Bo jeśli mimo moich przestróg nadal chcecie przeprowadzić się do Warszawy, zamieszkać w niej na stałe, to mogę polecić Wam jedno miejsce. To dzielnica Wesoła, w której mieszkałem ostatnie czternaście lat (za kilka miesięcy wyprowadzam się stąd do Mistowa koło Mińska Mazowieckiego). Ceny nieruchomości w Wesołej należą do najniższych w Warszawie, co dziwi, biorąc pod uwagę atuty tej dzielnicy. Ale to w dużej mierze wynik warszawskich mód: najdrożej jest na tych osiedlach i dzielnicach, które są modne czy uchodzą za prestiżowe. Czyli – poza Śródmieściem – na Mokotowie, na Żoliborzu, na Saskiej Kępie, w Miasteczku Wilanów (z tragicznym dojazdem do centrum miasta) czy na Kabatach, które są jednym z największych i najgęściej zabudowanych warszawskich blokowisk.

Jakie atuty ma Wesoła? Przede wszystkim to najbardziej zielona dzielnica Warszawy, bo aż połowę jej powierzchni zajmują lasy i tereny zielone. Wprawdzie tych lasów tutaj ubywa, bo duża część z nich jest prywatna, a prywatni właściciele na ogół chcieliby je zamienić na działki budowlane i sprzedać. I to im się niekiedy udaje. Najprostszym na to sposobem byłoby wykupienie tych prywatnych lasów przez miasto (w takiej metropolii jak Warszawa każdy skrawek zieleni powinien być na wagę złota). Ale o tym nawet się nie mówi. Jakby władze stolicy pogodziły się z tym, że te lasy – jako prywatne – zostaną wycięte pod zabudowę.

Mimo wszystko jednak lasów w Wesołej jest ciągle dużo i tak pewnie pozostanie, bo raczej nie będą wycinane – pod zabudowę – lasy należące do Lasów Państwowych i bardzo trudno będzie zamienić lasy na działki budowlane na terenie Mazowieckiego Parku Krajobrazowego. A duża część lasów w Wesołej znajduje się w granicach tego parku. I o tym też warto wspomnieć, pisząc o atutach tej dzielnicy: bardzo duży jej fragment jest częścią Mazowieckiego Parku Krajobrazowego. To piękne sosnowe lasy, wydmy i śródleśne jeziorka oraz bagniska. Tak ładny naturalny krajobraz jest w Warszawie tylko w sąsiedniej dzielnicy Wawer (też częściowo leżącej w granicach Mazowieckiego Parku Krajobrazowego) i nad Wisłą.

Kolejny atut Wesołej to jej zabudowa: w większości jednorodzinna, dzięki czemu ta dzielnica bardziej przypomina podmiejskie osiedle lub miasteczko. Tym miasteczkiem zresztą była – Wesoła została przyłączona do Warszawy dopiero w 2002 r. I do dziś nie zatraciła swego małomiasteczkowego lub może bardziej podmiejskiego, kameralnego charakteru. To olbrzymia zaleta, bo w Warszawie przeważają blokowiska i to się nie zmieni: w stolicy blokowisk ciągle przybywa, bo w jej przeważającej części grunty są za drogie, by opłacało się budować coś mniejszego niż bloki. Choć te nowe są, oczywiście, ładniejsze, niż bloki z czasów komuny. Ale za to nowym warszawskim osiedlom brakuje na ogół terenów rekreacyjnych z prawdziwego zdarzenia (trudno uznać za teren rekreacyjny maleńki skrawek trawy przed blokiem) i wystarczającej liczby miejsc parkingowych, nie wspominając o przedszkolach, szkołach czy przychodniach, których przecież deweloperzy przy swoich inwestycjach zazwyczaj nie budują.

Wesoła jest też nieźle skomunikowana z centrum: koleją, ale i autobusowymi liniami komunikacji miejskiej oraz drogami. Przez dzielnicę przebiega krajowa dwójka, przez którą można szybko dostać się do centralnych warszawskich dzielnic. A po sąsiedzku jest kończona właśnie Południowa Obwodnica Warszawy, przez którą z Wesołej będzie można szybko dostać się do południowych dzielnic lewobrzeżnej Warszawy: Wilanowa, Ursynowa czy Włoch. Dzielnicę ma też przecinać Wschodnia Obwodnica Warszawy, ale jej przebieg, zaproponowany przez Generalną Dyrekcję Dróg Krajowych i Autostrad, budzi tak wielkie protesty (rzeczywiście jest bardzo niefortunny), że na razie ta inwestycja jest zablokowana.

Podsumowując, Wesoła to jedna z najlepszych warszawskich dzielnic, a jednocześnie ma jedne z najniższych w stolicy ceny nieruchomości. Mieszkając w niej, prawie nie czuje się, że to część wielkiego miasta. Przynajmniej na razie. I to chyba jej największa zaleta.

Jacek Krzemiński